Qué es una casa intestada: documentos y trámites que debes conocer

¿Qué es una casa intestada? Ante todo es una opción atractiva para comprar inmuebles a un precio ventajoso. Te contamos lo qué pasa cuando una casa queda intestada, de qué se trata esta condición y cómo invertir en ella en México.

¿Sabes qué es una casa intestada?

Una casa intestada es un inmueble que no se transfiere formalmente a los descendientes de un propietario mediante un testamento cuando ha fallecido. Esta condición sucede cuando este titular no declara en un documento notarial su voluntad de cesión del inmueble a ciertos herederos.

Es algo que pasa comúnmente en México y otros países de la región, pues no existe una cultura en la que se proyecte el destino final de un patrimonio. Al no contar con un testamento se debe iniciar un juicio de sucesión para determinar los derechos sobre una propiedad.

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Proceso para comprar una casa intestada

Te preguntarás ante una casa o terreno intestado qué hacer para comprarla. Se debe iniciar un proceso con ciertas características.

En primer lugar, se debe determinar quién tiene derecho sobre la casa intestada, sin exención alguna. Después se procede a la venta, autorizada por los beneficiarios y con el aval del juez. Veamos paso por paso:

Juicio legal

El proceso se inicia solicitando a un notario público que verifique la identidad del propietario de la casa intestada. Esto implica la autenticación o descarte de los posibles herederos y todas las validaciones y documentación para que la compra sea lícita. 

El proceso puede tardar hasta 2 años, debido al trámite de investigación y papeleo que implica. Por lo que si no puedes esperar este tiempo y necesitas una vivienda con celeridad, entonces echa un vistazo a los departamentos en venta en Mazatlán o los depas tipo loft en Guadalajara.

Trámites de heredero(s)

Una vez se comprueban la titularidad de una casa intestada, estos solicitan el levantamiento del acta de la sucesión testamentaria. Es necesario que presente según sea el caso:

• Acta de defunción del dueño.
• Acta de nacimiento de los hijos.
• Acta de matrimonio (cónyuge) o documentos de familiares reclamantes.

Declaración de herederos

Los notarios, previa investigación, declaran el derecho a los herederos. Esto es vital para que la casa intestada pueda ser adquirida por la voluntad de venta de los herederos legítimos.

Avalúo inmobiliario

Se debe designar un albacea, quien es la persona encargada de cuidar la integridad del inmueble y los bienes que en este radican hasta el momento de su venta. Asimismo, se realiza un inventario y avalúo de la propiedad. Los gastos de este trámite corren a cargo de los herederos.

Adjudicación de la sucesión

El juez dictamina mediante un oficio legal a los herederos. También, específica el porcentaje o las partes que le corresponden a cada uno sobre el valor de la propiedad, para su posterior venta.

Adquisición o compra

Es la fase final del proceso de compra de una casa intestada. En ella se realiza todo el trámite de compraventa. Se debe culminar con la escrituración, en la que se específica legalmente el proceso de sucesión de los herederos.

Así, los herederos son las personas que deben aparecer como dueños actuales en el momento de tu compra. Finalmente, en las escrituras debe aparecer el traspaso de la propiedad a nombre del comprador.

Criterios a tomar en cuenta para la compra de casas intestadas

Luego de conocer qué es una casa intestada, este es el proceso a tener en cuenta antes de invertir:

• No puedes comprar una casa intestada con la ayuda de un crédito hipotecario.
• Debes contar con el tiempo necesario para el proceso y cubrir tu porcentaje de gastos de escrituración, registro y gastos notariales (entre el 4% y 7 % del valor de las propiedades).
• Todos los herederos deben estar de acuerdo con la venta de la propiedad.
• Debes asegurarte que los herederos cuenten con el dinero necesario para los gastos del juicio, avalúo, testamento, honorarios notariales y escrituración.

Otro aspecto a considerar es que el costo del proceso de nombramiento de herederos y del albacea oscila los 21,000 pesos. Esto no incluye el costo del avalúo.

¿Es posible heredar una casa intestada?

Tal como lo vimos, sí es posible heredar casas intestadas. De hecho, pasa frecuentemente cuando los dueños inmobiliarios no declaran la herencia en un testamento ante un notario. En este caso, debes atravesar por el proceso que mencionamos (juicio, declaración heredero, avalúo y adjudicación).

¿Qué se debe hacer para remodelar una vivienda intestada?

Una casa intestada solo se puede remodelar una vez que se ha realizado el juicio de sucesión. Tal como lo explicamos, antes de que ello ocurra queda a cargo del albacea, quien debe velar porque la residencia se mantenga intacta, hasta que se adjudique a los herederos.

Luego de ello, los herederos podrán remodelarla, si es que ello se ha acordado, para su venta. En caso contrario, podrás remodelarla luego de que se haga el proceso de escrituración y registro de la propiedad.

Los bienes raíces: una excelente opción de inversión

Los bienes raíces son una excelente inversión sobre todo cuando se trata de modelos de negocio como el de la casa intestada. En este tipo de negociación se puede comprar la propiedad hasta por un 40% del valor real en el mercado.

De modo que, si luego de conocer qué es una casa intestada, notas que es una alternativa para invertir, ¡adelante!

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